在物企IPO浪潮下,它们仍隐身房企背后,或积极筹划,或蓄力深耕。它们规模几何,股东是谁?乐居财经起底系列,挖掘“隐形物企”的成长故事。本期关注伯恩物业。

“券商已经全部进场,差不多应该是在25倍到30倍市盈率。不出意外的线月的一次采访中,三盛地产集团总裁冯劲义透露了伯恩物业的上市规划。

时间定格在去年12月31日,伯恩物业新增一起对外投资,将三盛集团旗下的龙岩沁欣物业服务有限公司纳入麾下,之后增投没有多少动作。

1月24日,伯恩物业在归属于三盛集团的安晟物业股份比例从70%增加到80%。这是继2017年入股后,再一次提高持股比例。

2018年从新三板退市之后,近两年,伯恩物业从内到外进行了一番调改,更名、增资、扩充股东。“改头换面”的伯恩物业是否已做好上市前期准备?能否按照预定计划顺利“进场”?

生意场上,兄弟上阵不在少数。合景泰富的孔氏兄弟,雅居乐的陈氏兄弟,如今以地产为主营业务的三盛集团,早年基业也是由林荣东和林荣滨两兄弟打下。

2013年9月,两兄弟将地产板块上市主体三盛控股(推入港交所。四年后,又联手将物业板块送入新三板。不过,在新三板不足两年便在2018年8月退出。也是在这一年,伯恩物业迎来了新的变局。

首先是大股东之变。从新三板退市后,伯恩物业共有三位直接控股股东,分别是福建家门口网络科技股份有限公司(简称”家门口科技“)、厦门市伯盛投资合伙企业(有限合伙)(简称“伯盛投资”)、上海第丰投资管理中心(有限合伙)(简称“第丰投资”)和何祥文。

退市4个月后,伯恩物业的大股东——家门口科技进行了“换血”式调整,从名称、企业类型,再到成员、股东都发生了变更。类型从“股份有限”变成“有限责任”,更名为“福建家门口网络科技有限责任公司”;林荣滨更是将手中49%的股权让给他人,并随之将实控人之位也一并交出。

2018年12月,早年离开伯恩物业的杜早治,“空降”到家门口科技,持有49%股权,成为家门口科技的实控人。林荣滨持股量从原有的90%下降到41.1%,剩下9.9%为林荣滨妻子程璇持有。

由此,伯恩物业实控人从林荣滨变为杜早治,而伯恩物业内部调整也不小。2019年8月,其名称、地址、经营范围都发生变动。名称由“福建伯恩物业管理股份有限公司”变更为“福建伯恩物业集团有限公司”,范围新增停车场服务。

林荣滨还为伯恩物业增扩股东阵容,从原来的的四方持股,增加到当前的五方持股。2020年5月引入漳州科百汇企业管理咨询有限公司(简称“科百汇管理”)成为伯恩物业股东。乐居财经从工商资料了解,科百汇管理是员工持股平台,现由简志松、张旭初两人持股,他们均属于三盛集团。

伯恩物业如今有五位控股股东,家门口科技、伯盛投资、第丰投资、何祥文和科百汇管理,分别持股62.1%、17.8%、9.9%、8.9%和1.3%,林荣滨的最终受益股份从2018年的65%降至2020年的35.5%,仍是最多。杜早治受益30.5%、何祥文受益8.9%,分列其后。

三盛地产2022年要冲击“双千亿”目标,在传统的房产开发领域之外,正在规划新的成长曲线,物业便是其中之一。

“伯恩物业将成为三盛集团未来业绩的第二条增长曲线。”林荣滨毫不掩饰对物业板块的信心。从去年冯劲义透露的市盈率25倍到30倍的初步估算,市场对伯恩物业的发展潜力也较为看好。

从新三板退市的近两年,伯恩物业没有停下资产扩充的脚步。据乐居财经不完全统计,2018年8月至今,伯恩物业新增投资了10家公司,退出一家公司。在新增投资中,以其起家之地福建的公司占比最多。

“随着精细化管理和盈利水平的逐步提升,目前三盛的物业板块已经开始走上康庄大道”冯劲义对物业板块期待颇高。

2020年10月,冯劲义接受采访时说:“今年的利润应该在一点几个亿。”并且再次强调,“这一利润水平完全是实打实的,没有做过任何的包装。”

据2017年年报显示,营收同比增长30.35%,但净利润仅增长4.99%,出现了“增收不增利”的情况。2016年、2017年,伯恩物业分别收入1.6亿和2.1亿,营业成本却从1.1亿增长到1.6亿,占收入74.6%。毛利率方面,从2016年的31.67%下降到2017年25.39%,进一步压缩利润。

2016年和2017年,连续两年伯恩物业的净利润均低于1600万,增速不足5%。三年时间,利润增长近1亿,增速接近500%。

去年10月,冯劲义表示,伯恩物业很早开始了规模性增长,目前合同签约面积1亿平方米,在管面积已超5000万平方米。按照官网所显示,伯恩物业已经进驻全国40余城市,管理400余项目,在管面积达7000多万平方米。

据克而瑞发布《2020年中国物业服务企业在管规模榜TOP100》,伯恩物业在管面积4800万平方米,百强物企中排名38;合约面积7600,50强物企中排名第32。

20年代末,京派、粤商、闵系、渝企等房地产“派系”纷纷亮相房企江湖。已经回到福建的林氏兄弟也抓住机会,成功拿下四块地。伯恩物业也在母公司转型中悄悄孕育,2005年正式破土,成为地产旗下一员。

林荣滨在商海摸爬滚打二十多年,从底层到高层的滋味他尝了个遍,陪他一路打下江山的功臣自然不会亏待。

“敢用人,舍得给钱”是业内人对林荣滨的评价,对物业的重视和对高管的惜才,他也拿出股份进行激励。

2014年,何祥文作为伯恩物业的高层,第一次走进大众视野,他接替杜早治成为法定代表人,同时也成为伯恩物业唯一一个直接个人持股的高管。彼时,伯恩物业共有三位直接控股股东,分别是福建家门口网络科技股份有限公司(简称”家门口科技“)、厦门市伯盛投资合伙企业(有限合伙)(简称“伯盛投资”)、和何祥文。

一直为三盛集团效力的杜早治,2016年离开伯恩物业,2018年回归,尽管仅保留投资人的身份,不过,他如今受益股份也有30%。

除了何祥文和杜早治,林荣滨对其他高管亦有封赏。伯恩物业第二大股东伯盛投资,2016年成立,其实就是为了实施股权激励而设立的员工持股平台,包括林荣滨在内的26人持股,其中林荣滨持有56%股权,第二大股东是叶冬日,持股9%。

在伯盛投资的25个员工持股名单里,简志松、张旭初也在其中。去年伯恩物业新增入的股东——科百汇管理,也由两人持股。如果单从伯恩物业的股东持股来计算,林荣滨合计拿出约27.95%的股份封赏高管。

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